連平：供地不足推高房?jī)r(jià)，為什么不把大城市的農(nóng)田解放出來(lái)

連平（交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）/中國(guó)證券網(wǎng)

長(zhǎng)期以來(lái)，伴隨著部分城市房?jī)r(jià)周期性持續(xù)大幅上漲，人們熱切期盼房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制盡早出臺(tái)。自2000年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史可以說(shuō)是一部有節(jié)奏的漲價(jià)史，也是一部左右為難的價(jià)格調(diào)控史。從需求方的調(diào)控方式來(lái)看，可以說(shuō)十八般兵器都已上陣，但效果卻依然不盡如人意。事實(shí)已經(jīng)證明，部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲的主要問(wèn)題并不在于需求側(cè)而在于供給側(cè)。

房?jī)r(jià)高漲的根源在供給側(cè)

伴隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展和居民收入水平的提高，城市購(gòu)房需求必然持續(xù)大幅增長(zhǎng)。一二線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會(huì)多并且工資水平相對(duì)較高，通常是城鎮(zhèn)化過(guò)程中人口流動(dòng)的主要方向，首次置業(yè)需求通常會(huì)持續(xù)較為旺盛。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的條件下，大城市居民通常收入增長(zhǎng)顯著且平穩(wěn)，改善性購(gòu)房需求也會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。而房?jī)r(jià)長(zhǎng)期以來(lái)居高不下且周期性大幅上漲，加上大量貨幣投放，又刺激了較大的交易性和投資性需求，對(duì)房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。上述需求方面因素及其變化對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用是顯而易見(jiàn)的，也已成了市場(chǎng)的共識(shí)。十多年來(lái)，有關(guān)各方在抑制需求方面已經(jīng)采取了一系列措施，從市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)看，雖不能說(shuō)收效甚微，但卻是不盡如人意，這似乎也是市場(chǎng)的共識(shí)。既然如此，為什么就不能順應(yīng)市場(chǎng)供求關(guān)系，在合理管理需求增長(zhǎng)的同時(shí)，有效地增加住房供給，平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲呢？近年來(lái)我國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)面積呈逐年下降趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。2013年-2016年，房地產(chǎn)用地占供地面積的比例逐年下降，分別為27.4%、24.8%、22.5%和20.8%。但事實(shí)上，迄今為止的供給問(wèn)題并不是個(gè)總量問(wèn)題，而是個(gè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題。

一直以來(lái)存在著一種觀點(diǎn)，就是中國(guó)人多地少，房?jī)r(jià)上漲的根源在于部分城市土地稀缺，北京土地稀缺、上海土地更稀缺等等。從全國(guó)范圍看，中國(guó)人均擁有土地并不富裕，但是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)象主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市。在過(guò)去的兩年內(nèi)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格累計(jì)上漲了11.87%，其中一線和二線重點(diǎn)城市的漲幅分別達(dá)到了40.3%和23.4%，四個(gè)一線城市的累計(jì)漲幅由高到低分別為深圳50.1%、上海45.5%、北京35.2%、廣州30.6%。今年以來(lái)在政策的嚴(yán)控下，需求呈現(xiàn)出由熱點(diǎn)城市向非核心城市外溢的效應(yīng)，一季度漲幅排行前十的城市中，熱點(diǎn)城市三亞、廣州仍雄居榜首，呈現(xiàn)核心和非核心城市聯(lián)袂上漲的格局。雖然城市群內(nèi)的三線城市房?jī)r(jià)在一二線城市房?jī)r(jià)大幅上漲的外溢效應(yīng)的推動(dòng)下出現(xiàn)上漲，但總體看來(lái)，仍是一二線城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大。那么這些城市土地真的很缺嗎？土地的使用效率又如何呢？

以北京為例，其轄區(qū)面積為1.6萬(wàn)平方公里左右，迄今建設(shè)總面積僅為3480平方公里，城鄉(xiāng)建設(shè)用地占土地面積15%左右，也就是說(shuō)北京絕大部分土地仍處于農(nóng)村狀態(tài)。而在城市建設(shè)用地中居住用地只占28%，70%以上卻用于非居住用途。于是，我們就看到了一幅既令人匪夷所思、又讓人啼笑皆非的景象：一方面房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上升，居民購(gòu)房成本大幅增加，由于勞動(dòng)力和租金等成本持續(xù)大幅上漲，導(dǎo)致城市競(jìng)爭(zhēng)力被不斷吞噬；另一方面則是大片郊區(qū)土地種植玉米和小麥等農(nóng)作物，默默地在為我國(guó)的農(nóng)業(yè)貢獻(xiàn)著綿薄之力。

一二線城市可以說(shuō)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的棟梁。這些城市匯聚了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)出了中國(guó)約38%的GDP，尤其是這些城市在聚集大批人才的基礎(chǔ)上，成為中國(guó)技術(shù)創(chuàng)新的發(fā)源地，這些城市擁有較為完整的金融體系和充沛的金融資源，它的金融安全意味著國(guó)家的金融安全。尤其是北京、上海等特大城市還承擔(dān)了建立國(guó)家科創(chuàng)中心的重任，肩負(fù)著引領(lǐng)中國(guó)科技發(fā)展的職責(zé)。守住部分大城市郊區(qū)耕地的防線，不能越雷池一步，比起這些城市的長(zhǎng)期健康發(fā)展和國(guó)家戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，究竟孰輕孰重呢？為什么不能實(shí)事求是地解放一下思想，通過(guò)改革將這些一二線城市中的部分農(nóng)田用某種形式釋放出來(lái)？如重慶推行的地票制度將耕地置換出來(lái)，就是一種十分有益的探索。中國(guó)有句俗話叫